団地の建替え承認決議と一括建替え決議の違い｜棟ごと・全棟まとめて・敷地売却を比較

団地の建替えは、1つのマンションの建替えと違って、決議の種類が複数あります。1棟だけを建て替えるのか、団地の全部を建て直すのかで、使う条文も、賛成の数え方も変わるからです。マンション管理士試験でも、「承認決議は議決権だけで数える」「一括建替え決議には棟ごとの反対の上限がある」といった違いが、数字の取り違えを狙う形で出てきます。この記事では、団地の建替え承認決議（区分所有法69条）と一括建替え決議（70条）、そして団地内建物敷地売却決議（71条）を、表で比べて整理します。条文は、e-Gov法令検索で確認した令和7年改正後（2026年4月1日施行）の区分所有法です（2026年11月15日時点）。

結論：団地の建替えは「1棟ずつ」か「全棟まとめて」か

まず、2つの決議の立ち位置を押さえます。

覚え方は「承認決議は団地の集会でハンコを押してもらう決議、一括建替え決議は団地全体で建替えそのものを決める決議」です。承認決議は、建て替える棟の側の手続（建替え決議）が先にあり、団地の集会はそれを承認する役目です。一括建替え決議では、団地の集会が建替えそのものを決めます。

建替え承認決議（69条）は、どんな場面で使うのか

建替え承認決議は、団地の中の特定の建物（条文では「特定建物」）だけを建て替えたいときの決議です。団地は、敷地や集会所などを複数の建物の所有者で共有しています。そのため、1棟を壊して建て直す場合でも、共有の土地を使う以上、団地の仲間の同意（承認）が必要になります。

使える団地の条件は、条文では次の2つです（69条1項）。

1. 団地内建物の全部または一部が、専有部分のある建物（分譲マンションなど）であること
2. 建て替える特定建物の土地（これに関する権利を含む）が、団地内建物の団地建物所有者の共有であること

「全部または一部」とあるとおり、団地の中に戸建て住宅や賃貸の1棟建てが混じっていても使えます。ここが、後で出てくる一括建替え決議との大きな違いです。

そのうえで、建て替える棟の側にも条件が付きます（69条1項各号）。

つまり、承認決議は「棟の中の話がまとまったあとで、団地としてどうか」を問う決議です。

承認決議の数え方：議決権だけで数える

承認決議の賛成は、人数を数えず、議決権だけで数えます。2段階です。

1. 定足数：議決権の過半数を持つ団地建物所有者が出席すること（規約でこれを上回る割合に変えられる）
2. 可決の線：出席した団地建物所有者の議決権の4分の3以上の賛成

この議決権は、特定建物の土地の持分の価格の割合で数えます。規約に別段の定めがあっても、この割合です（69条2項）。通常の集会の議決権（専有部分の床面積などをもとに数える）とは違うので注意が必要です。

さらに2つの特則があります。

• 建て替える棟の分はみなし賛成：特定建物の団地建物所有者は、承認決議に賛成したものとみなされます（69条3項）。棟の中で建替え決議が成立していれば、反対した人の分も、承認決議の場では賛成として数えます
• 客観的事由があれば3分の2：建て替える特定建物が、建替え決議の客観的事由（耐震性や防火性の不足など、62条2項各号）に当たるときは、4分の3が3分の2になります（69条8項）。2つ以上の棟をまとめて付議する場合は、対象の全部の棟が該当するときに限ります

例：3棟の団地でA棟だけを建て替える

土地の持分の価格の割合を合計100として、A棟の区分所有者全員で40、B棟で35、C棟で25とします。A棟には耐震性の不足があるとします。

• 出席：A棟の40、B棟のうち20、C棟のうち15。合計75なので、過半数（51以上）は満たします
• 賛成：A棟の40（みなし賛成）、B棟のうち10、C棟のうち5。合計55

客観的事由があるかどうかで、結果が変わる例です。数字は説明のために作った例です。

承認決議の集会の手続：招集は2か月前、説明会の規定はない

承認決議の集会の招集通知は、会日より少なくとも2か月前に発します。この期間は、団地の規約で伸ばせます（69条4項）。通知には、議題と議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要を、団地内での位置も含めて示します。

ここで試験に出やすいのは、69条には説明会の開催の規定がない点です。建替え決議（62条）には会日の1か月前までに説明会を開く義務がありますが（62条8項）、承認決議の条文には、この説明会を準用する規定がありません。建替え決議の説明会は、建て替える棟の側の手続で必要になります。

他の棟に特別の影響があるとき

承認決議に係る建替えが、他の建物の建替えに特別の影響を及ぼすときは、その建物の側の賛成がないと建て替えられません（69条5項）。

2つ以上の棟をまとめて付議するとき

建て替える棟が2つ以上あるときは、各特定建物の団地建物所有者の合意で、まとめて1回の承認決議にかけられます（69条6項）。区分所有建物の側では、その棟の建替えを議題とする集会で、区分所有者と議決権の各5分の4以上（客観的事由があれば各4分の3以上）の決議をすれば、この合意があったものとみなされます（69条7項）。名前が似ているので、後で出てくる一括建替え決議と混同しないようにします。

一括建替え決議（70条）は、使える団地が限られる

一括建替え決議は、団地の建物の全部を取り壊し、団地の土地に新しい建物を建てる決議です。団地の集会で、団地全体の区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成で決めます（70条1項）。

ただし、使える団地は絞られます。条文が求めている条件は次の3つです。

1. 団地内建物の全部が、専有部分のある建物であること
2. 団地内建物の敷地が、団地内建物の区分所有者の共有であること
3. 団地内建物について、団地規約が定められていること（68条1項の規約。団地全体で全棟を管理する旨の規約）

戸建てが1軒でも混じっている団地は、1番目の条件を満たさないので、一括建替え決議はできません。その場合は、承認決議で1棟ずつ進めることになります。

一括建替え決議の数え方：全体の5分の4と、棟ごとの3分の1

一括建替え決議の要件は、2つの条件を同時に満たすことです。

1. 団地全体：区分所有者（議決権を有しないものを除く）と議決権の、それぞれ5分の4以上の賛成。出席者ではなく、全体の数で数える。全棟が客観的事由に当たるときは、各4分の3以上（70条2項）
2. 棟ごと：団地内建物のうち、いずれか1つ以上の棟で、その棟の区分所有者の3分の1を超える者、または議決権の3分の1を超える議決権を持つ者が反対したときは、決議できない（70条1項ただし書）

団地全体の議決権は、承認決議と同じく、敷地の持分の価格の割合で数えます（70条3項）。棟ごとの反対の議決権は、条文上は38条の議決権で数えます。

例：3棟・100人の団地

A棟40人、B棟30人、C棟30人で、合計100人の団地を考えます。団地全体の5分の4は80人以上です。議決権も同じ割合で動くものとして、人数だけで考えます。

• 賛成が82人（反対18人）で、全体では足りている
• 棟ごとの反対は、A棟が4人、B棟が3人、C棟が11人

C棟は30人なので、3分の1は10人です。反対が11人だと「3分の1を超える」ので、団地全体で足りていても、決議できません。反対が10人なら、ちょうど3分の1で「超えない」ので、棟ごとの条件は満たします。数字は説明のために作った例です。

一括建替え決議で定める事項と、決議後の手続

決議では、次の5つを定めます（70条4項）。

費用の分担と区分所有権の帰属は、各区分所有者の衡平を害しないように定めます。

手続は、建替え決議の規定が準用されます（70条5項。62条5項〜10項、63条〜64条の4）。招集通知は会日の2か月前まで、説明会は会日の1か月前まで、決議後は賛成しなかった人への催告と2か月の回答期間、売渡請求、という流れです。各期間の詳しい数え方は、建替え決議の手続の記事で整理しています。承認決議（69条）と違って、一括建替え決議は説明会の開催が必要になります。

団地内建物敷地売却決議（71条）も同じ構造

団地の建物と敷地を、一括して売る決議が、団地内建物敷地売却決議です（71条）。団地の建替えが難しいときの選択肢で、要件は一括建替え決議とそろっています。

• 使える団地の条件は70条1項と同じ（全棟が区分所有建物・敷地が共有・全棟を団地規約で管理）
• 賛成の線は、団地全体で区分所有者・議決権とも5分の4以上。全棟が客観的事由に当たる場合は4分の3以上に下がる
• あわせて、棟ごとに、反対が3分の1を超えていないことも要る
• 議決権は敷地の持分の価格の割合
• 決議で定める事項は、売却の相手方の氏名または名称、代金の見込額、各団地内建物所有者が取得できる金銭の額の算定方法

手続は、建替え決議の規定を準用します（71条5項）。

3つの決議を比べる

最後に、試験で問われやすい点を1つの表にまとめます。

試験で取り違えやすいポイント

• 承認決議は出席者の議決権の4分の3、一括建替え決議は団地全体の5分の4。分母が違う
• 承認決議は「人数は数えない」、一括建替え決議は「区分所有者と議決権の両方」
• 棟ごとの「3分の1を超える反対」は、一括建替え決議と団地内建物敷地売却決議にある条件で、承認決議にはない
• 客観的事由があるときの数字は、承認決議が3分の2、一括建替え決議と敷地売却決議が4分の3
• 戸建てが混じる団地では、一括建替え決議はできない

こうした数字の違いは、区分所有法の決議要件を1枚の表にまとめた決議要件の記事や、令和7年改正の全体像を整理した改正の記事と並べて覚えると、定着しやすくなります。

授業での学び方

団地の建替えは、文章だけで読むと、承認決議・一括建替え決議・敷地売却決議の要件が似ていて混ざりやすい論点です。マンション管理士講座では、団地の授業で、棟ごとの数え方を例題の計算とあわせて確かめられます。料金は、月額 3,317円〜（年額プラン 39,800円・一括払いの月あたり）です。学習全体の進め方は、マンション管理士の勉強方法の記事も参考にしてください。

よくある質問

Q. 団地に戸建てが1軒あると、一括建替え決議はできませんか？

できません。一括建替え決議は、団地内建物の全部が専有部分のある建物であることが条件です（70条1項）。この場合は、建替え承認決議で1棟ずつ進める方法を考えます。

Q. 建替え承認決議でも、説明会は必要ですか？

69条には、説明会の規定がありません。建替え決議の説明会（62条8項）は、一括建替え決議と団地内建物敷地売却決議の側には準用されています。

Q. 「客観的事由」とは何ですか？

耐震性・防火性の不足、外壁などの剝落の危険、給排水管の劣化、バリアフリー基準への不適合といった、62条2項各号に定める事情です。これに当たると、決議の要件が5分の4から4分の3に（承認決議は4分の3から3分の2に）緩和されます。

まとめ

• 建替え承認決議（69条）は、団地の中の特定の棟の建替えを承認する決議で、議決権の過半数が出席し、出席者の議決権の4分の3以上で可決する。戸建てが混じる団地でも使える
• 一括建替え決議（70条）は、全棟の取壊しと新築の決議で、全棟が区分所有建物で全棟を団地規約で管理していることが条件。団地全体の各5分の4以上に加え、どの棟でも3分の1を超える反対がないことが要る
• 団地内建物敷地売却決議（71条）の要件は、一括建替え決議とそろっている
• 客観的事由があるときは、承認決議が3分の2、一括建替え決議と敷地売却決議が各4分の3
• 試験は、令和7年改正後の条文（2026年4月1日施行）で出題される年度の法令で確かめる。最新の受験案内は、マンション管理センターの公式サイトで確認する