区分所有法の復旧決議と買取請求｜小規模滅失と大規模滅失の違いを表で整理

地震や火災でマンションの一部が壊れたとき、誰が、どんな手続で直せるのか。区分所有法61条は、これを「どれくらい壊れたか」で2つに分けています。マンション管理士試験では、小規模滅失と大規模滅失の違い、そして大規模滅失で出てくる買取請求の期間が、取り違えやすいところです。この記事では、条文の順ではなく、「分かれ目→小規模→大規模→買取り」の順に整理します。条文は、e-Gov法令検索で確認した令和7年改正後（2026年4月1日施行）のものです（2026年11月13日時点）。

結論：分かれ目は「建物の価格の2分の1」

61条は、滅失した部分が建物の価格の2分の1以下かどうかで、手続を分けています。

小規模滅失：各自で復旧でき、費用は償還請求で精算する

滅失した部分が建物の価格の2分の1以下のとき、各区分所有者は、滅失した共用部分と自己の専有部分を復旧できます（61条1項本文）。

共用部分を復旧した人は、かかった金額を、他の区分所有者に対して、14条に定める割合（共用部分の持分の割合。規約に別段の定めがなければ専有部分の床面積の割合）に応じて償還するよう請求できます（61条2項）。請求できるのは、共用部分の復旧に要した金額です。

ただし、共用部分については例外があります。復旧の工事に着手するまでに、次のような決議があったときは、各自では復旧できません（61条1項ただし書）。

制限を受けるのは共用部分だけです。自己の専有部分は、決議があっても単独で復旧できます。

小規模滅失の復旧決議は、特別の定めがないので普通決議です。区分所有者の過半数と議決権の過半数で決まります。そして、61条1項から3項までの規定は、規約で別段の定めをしても構いません（61条4項）。

令和7年改正で加わった決議の全体像は、令和7年の区分所有法改正の記事にまとめています。

大規模滅失：復旧決議は「出席の過半数」と「出席者の3分の2」の2段

小規模滅失以外で建物の一部が滅失したときは、集会で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議ができます（61条5項）。要件は2段階です。

②の母数は、全体ではなく出席者です。建替え決議のように「全体の5分の4」で数える決議とは違います。

数字で確かめます。区分所有者が40人、議決権が合計40個のマンションを考えます（この数字は説明用に作った例です）。

議事録には、決議の内容だけでなく、各区分所有者の賛否も記載または記録します（61条6項）。この点は建替え決議でも同じです（建替え決議の手続の記事を参照）。

買取請求：賛成者以外が、決議の2週間経過後に請求できる

大規模滅失の復旧決議があったとき、決議に賛成しなかった人は、そのまま費用を負担させられるわけではありません。決議の日から2週間を経過したときは、決議に賛成した区分所有者（承継人を含む。条文では「決議賛成者」）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物とその敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます（61条7項前段）。

ここで押さえる点は3つです。

1. 請求できるのは「賛成者以外」。反対した人だけでなく、欠席した人も含まれる
2. 請求の相手は、賛成者の全部でも一部でもよい
3. 買い取る対象は、建物と敷地に関する権利

請求を受けた決議賛成者は、請求の日から2か月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、同じように時価での買取りを請求できます。これが再買取請求です。割合は、決議賛成者以外を除いて計算した14条の割合です（61条7項後段）。

買取指定者：買取りの窓口を一本化する仕組み

決議の日から2週間以内に、決議賛成者が全員の合意で買い取る人を指定し、その人（買取指定者）が賛成者以外の区分所有者へ書面で通知したときは、通知を受けた人は、買取指定者に対してのみ買取りを請求できます（61条8項）。相手の承諾を得れば、書面ではなく電磁的方法で通知することもできます（61条9項）。

買取指定者が代金を払わないときは、決議賛成者が連帯して責任を負います（61条10項本文）。ただし、買取指定者に資力があり、かつ執行が容易であることを証明すれば、責任を免れます（同項ただし書）。

確答の催告と、請求できなくなるとき

買取りを請求するかどうかが決まらないままだと、賛成者は不安定な立場に置かれます。そこで、復旧決議の集会を招集した者（買取指定者の指定があればその人）は、賛成者以外の区分所有者に対し、4か月以上の期間を定めて、請求するかどうかを確答するよう書面で催告できます（61条11項）。承諾を得て電磁的方法で催告することもできます（61条12項）。

催告を受けた人が、定められた期間を過ぎたときは、買取りを請求できなくなります（61条13項）。「期間内に確答しなければ請求できない」という形です。

6か月以内に決議がないとき：各区分所有者が買取りを請求できる

大規模滅失の場合に、建物の一部が滅失した日から6か月以内に、復旧決議や建替え決議などがないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物とその敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます（61条14項）。

ここでいう「決議」には、大規模滅失の復旧決議（61条5項）のほか、建替え決議（62条1項）、令和7年改正で加わった64条の5〜64条の8の各決議、団地の決議（70条1項・71条1項）、84条1項の決議が含まれます。復旧するにせよ建て替えるにせよ、6か月のうちに方向を決めなければ、売って出たい人が出られる、という仕組みです。

裁判所による期限の許与

償還や買取りの請求を受けた人が、すぐに払えないこともあります。そこで、次の場合には、裁判所が、請求を受けた人などの請求により、償還金や代金の支払について相当の期限を許与できます（61条15項）。

期限を求められるのは、請求を受けた区分所有者、買取指定者、連帯責任を問われた決議賛成者です。

試験で取り違えやすいポイント

学習の進め方：まず「2分の1」、次に「期間の起点」

復旧の論点は、数字が多い割に、起点が違うだけで混ざります。覚える順番を決めておくと整理できます。

1. 滅失の程度で、小規模か大規模かを判断する（2分の1以下かどうか）
2. 小規模なら、各自の復旧→償還請求→共用部分は着手前の決議で単独復旧が止まる、の順
3. 大規模なら、決議（出席の過半数→出席者の3分の2）→2週間→買取請求→2か月の再買取→4か月以上の催告、の順
4. 滅失から6か月、は別枠で覚える

マンション管理士講座では、区分所有法の復旧を、事例の数え方まで含めて授業で扱っています。人数と議決権を実際に数えてみると、「出席者」と「全体」の取り違えが減ります。

よくある質問

Q. 滅失した部分がちょうど建物の価格の2分の1のときは、小規模滅失ですか。

はい。61条1項は「2分の1以下に相当する部分が滅失したとき」と書いているので、ちょうど2分の1は小規模滅失です。大規模滅失は、それを除いた場合（61条5項）です。

Q. 大規模滅失の復旧決議に欠席した人も、買取りを請求できますか。

できます。買取りを請求できるのは、決議に賛成した人（承継人を含む）以外の区分所有者で、反対した人に限りません（61条7項）。

Q. 買取請求は、決議の後いつからできますか。

決議の日から2週間を経過したときからです（61条7項）。その2週間以内に、賛成者が全員の合意で買取指定者を指定して通知すると、請求の相手は買取指定者に限られます（61条8項）。

Q. 復旧の決議も建替えの決議もないまま時間が過ぎたら、どうなりますか。

大規模滅失の場合、建物の一部が滅失した日から6か月以内にこれらの決議がないと、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物と敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できます（61条14項）。

まとめ

条文の番号や割合は、改正で変わることがあります。最新の条文はe-Gov法令検索で確かめてください。