管理会社にマンションの管理を任せるとき、「どこまでが管理会社の仕事で、どこから先は別の契約なのか」は、管理業務主任者試験でよく問われます。この記事では、国土交通省が示すマンション標準管理委託契約書を使って、管理事務が4つに分かれること、そのうち基幹事務が特別に扱われること、再委託のルールを整理します。契約書と適正化法の条文は、2026年11月8日に公式サイトで確認した内容です。
標準管理委託契約書の管理事務は何種類？ 答えは4つ
契約書3条は、管理会社（乙）が行う管理事務を、次の4つに分けています。中身は、それぞれ別表で定めます。
| 管理事務 |
契約書の別表 |
おもな中身 |
| 事務管理業務 |
別表第1 |
会計の収支の調定と出納、維持・修繕の調整、理事会・総会の支援 |
| 管理員業務 |
別表第2 |
管理員の勤務のしかた、受付、点検、立会い、報告連絡 |
| 清掃業務 |
別表第3 |
日常清掃と定期清掃 |
| 建物・設備等管理業務 |
別表第4 |
建物の点検・検査、エレベーター、給水、浄化槽・排水、電気、消防用設備、機械式駐車場の設備など |
覚え方は、**「事務・員・掃除・設備」**の順です。試験では、ある業務がどの管理事務に入るかを問う形で出ます。
契約書は「管理組合を甲、管理会社を乙」と呼びます。条文を読むときは、誰が主語なのかを先に確かめると迷いません。
基幹事務とは？ 事務管理業務の中の「特別な部分」
4つの中で、事務管理業務には基幹事務が入っています。基幹事務は、適正化法2条6号が次の2つとして定めています。
- 管理組合の会計の収入と支出の調定（金額を確かめて決めること）と出納（お金の出し入れ）
- マンション（専有部分を除く）の維持または修繕に関する企画または実施の調整
契約書の別表第1も、この基幹事務を事務管理業務の最初に置き、次の3つに分けています。
| 別表第1の項目 |
内容の例 |
| 会計の収入・支出の調定 |
収支予算案・収支決算案の素案をつくる、毎月の収支状況を報告する |
| 出納 |
管理費等の収納（収納業務）と、それ以外の出納の事務 |
| 維持・修繕の企画・実施の調整 |
長期修繕計画についての助言、外注する修繕の取次ぎ |
素案をつくるのは管理会社ですが、決めるのは管理組合です。ここを取り違えないことが大切です。
別表第1には、基幹事務のほかに、基幹事務以外の事務管理業務として、理事長・理事会の支援業務と総会の支援業務があります。理事会の開催日程の調整や招集通知、議事録の案の作成などがここに入ります。
長期修繕計画は「助言」まで。作成は別契約
維持・修繕の調整で、混同しやすい点があります。標準管理委託契約書の別表第1は、管理会社が本契約でするのは、必要と判断したときに書面で助言することだと定めています。
一方、次のものは、本契約とは別個の契約とされています。
- 長期修繕計画案の作成
- 建物・設備の劣化状況を調べる調査・診断
- その結果に基づく長期修繕計画の見直し
また、管理組合が大規模修繕を除く修繕や保守点検を他の業者に外注するときは、管理会社は見積書の受理、管理組合と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行います。
「管理会社に長期修繕計画案の作成まで頼める」という文は誤りです。本契約に含まれるのは助言まで。作成や調査・診断を頼むなら、別の契約にします。
再委託できる範囲は、管理事務ごとに違う
再委託とは、管理会社が引き受けた管理事務を、さらに別の会社に任せることです。契約書4条1項は、再委託できる範囲を次のように定めています。
| 管理事務 |
再委託 |
| 事務管理業務（別表第1） |
一部ならできる（全部はできない） |
| 管理員業務（別表第2） |
全部でも一部でもできる |
| 清掃業務（別表第3） |
全部でも一部でもできる |
| 建物・設備等管理業務（別表第4） |
全部でも一部でもできる |
条文は「前条第1号の管理事務の一部又は同条第2号、第3号若しくは第4号の管理事務の全部若しくは一部を」再委託できる、という形です。1号だけ「一部」で、2〜4号は「全部若しくは一部」となっている点を、目で覚えておきましょう。
なぜ事務管理業務は一括再委託できないのか
理由は、適正化法74条です。条文は次のとおりです。
マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを一括して他人に委託してはならない。
基幹事務は管理組合のお金と修繕の中心にあたる仕事です。それを丸ごと他社に回せるなら、管理組合が頼んだ相手が実際には仕事をしない、という事態になりかねません。そこで法律が一括委託を禁じています。標準管理委託契約書は、この74条に合わせて、基幹事務を含む事務管理業務の全部再委託をできない形にしています。
なお、74条が禁じるのは基幹事務を「一括して」他人に委託することです。基幹事務の一部を再委託するのは、条文の上では禁止されていません。
どの業務を再委託するか、契約書のどこに書くか
契約書の別紙1に、業務ごとに「第三者への再委託の有無」を有・無で記入する欄があります。たとえば別表第1の「基幹事務」は、調定・出納（収納業務とそれ以外）・維持修繕の調整それぞれに有無を書きます。別表第3の清掃業務は、日常清掃と定期清掃ごとに書きます。
適正化法73条も、契約成立時の書面に「管理事務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容」を書くことを求めています。再委託する場合は、契約の段階でその内容を明らかにしておくわけです。
再委託しても、責任は管理会社に残る
再委託した業務でトラブルが起きたとき、管理組合は誰に責任を求められるのでしょうか。契約書4条2項は、管理会社が再委託した管理事務の適正な処理について、管理組合に対して責任を負うと定めています。再委託先に任せたからといって、責任は移りません。
再委託 = 仕事の一部を外に出すこと。責任までは外に出せない。
| よくある誤り |
正しい理解 |
| 事務管理業務も全部を再委託できる |
全部はできない。再委託できるのは一部まで |
| 清掃業務の再委託は一部までしかできない |
全部でも一部でもできる |
| 再委託すれば、責任は再委託先だけが負う |
管理会社が管理組合に責任を負う（4条2項） |
| 基幹事務の一部を再委託するのも法律で禁止 |
禁止されるのは「一括して」他人に委託すること（74条） |
契約書のそのほかの定め：委託業務費と管理事務室
管理事務の4区分とあわせて、次の点も確認しておくと安心です。
- 6条: 管理組合は、別表第1〜第4の事務のために委託業務費を支払う。毎月定額で精算しない費用（定額委託業務費）と、業務終了後に精算する費用がある
- 7条: 管理組合は、管理事務に不可欠な管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、器具、備品などを、管理会社に無償で使用させる
- 11条: 管理会社が出納業務で管理費等を督促しても滞納者が払わないときは、管理会社は責めを免れ、その後の請求は管理組合が行う
どの項目も、「誰が・何を・いつまで」の三点で整理すると覚えやすくなります。
試験での問われ方と覚え方
出題で問われやすい点を、まとめて確認します。
- 4つの区分と別表の対応: 事務管理は別表第1、管理員は第2、清掃は第3、建物・設備等は第4
- 基幹事務の中身: 会計の調定・出納と、維持・修繕の企画・調整（専有部分を除く）
- 再委託の範囲: 事務管理業務は一部まで、他の3つは全部でも一部でも
- 責任の所在: 再委託後も管理会社が管理組合に責任を負う
- 長期修繕計画案の作成: 本契約外の別契約
契約書のひな形はあくまで「指針」です。実際の契約では、マンションの事情に合わせて内容を足したり直したりして使います。ただし、法律（適正化法74条など）に反する内容にはできません。
この論点は、管理業務主任者講座でも、契約書の構成と管理事務の別表を順に学べます。標準管理委託契約書は管理業者管理者方式や重要事項の説明とも関連するので、重要事項説明と契約成立時の書面の記事もあわせて読むと、73条の書面との関係がつかみやすくなります。
よくある質問
Q. 標準管理委託契約書は必ずそのまま使わなければなりませんか？
いいえ。契約書は、適正化法73条の契約成立時の書面の「指針」です。マンションの実情に合わせて条項を追加・修正・削除して使うことが前提です。
Q. 基幹事務とは、具体的に何ですか？
適正化法2条6号が定める、管理組合の会計の収入・支出の調定と出納、およびマンション（専有部分を除く）の維持または修繕に関する企画または実施の調整です。
Q. 管理員業務や清掃業務は、全部を他社に再委託できますか？
できます。標準管理委託契約書4条1項は、管理員業務・清掃業務・建物設備等管理業務の全部または一部の再委託を認めています。ただし、再委託先の仕事の結果についても、管理会社が管理組合に責任を負います。
まとめ
- 管理事務は、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物・設備等管理業務の4つ（契約書3条、別表第1〜第4）
- 基幹事務は事務管理業務の中にあり、一括して他人に委託できない（適正化法74条）
- 再委託は、事務管理業務なら一部まで、他の3つは全部でも一部でも。責任は管理会社が負い続ける（4条2項）
- 長期修繕計画案の作成や調査・診断は、本契約とは別の契約
最新の契約書は、国土交通省の掲載ページでご確認ください。
