管理業務主任者試験の管理規約の分野では、「この事項は総会で決めるのか、理事会で決めるのか」という振り分けがよく問われます。基準は、標準管理規約の**48条（総会の議決事項）と54条（理事会の議決事項）**のどちらの一覧にあるか、という点です。この記事では、2つの一覧を表にして、混同しやすい組み合わせまで整理します。条文は、国土交通省が公表している令和7年改正の標準管理規約（単棟型）で、2026年11月10日に確認した内容です。
総会の決議の数え方（過半数・4分の3など）は、区分所有法と標準管理規約の決議要件を1枚の表で整理した記事にまとめています。この記事は「どこで決めるか」の振り分けに絞ります。
結論：決める場所は、48条と54条の一覧で判定する
標準管理規約では、管理組合の物事を決める場が2つあります。
| 場 |
構成 |
決めること |
根拠 |
| 総会 |
総組合員で組織（42条1項） |
規約・お金・役員・大きな工事など、18の事項 |
48条 |
| 理事会 |
理事で構成（51条1項） |
総会に出す案、承認・不承認、法的措置、役職の選任など |
54条1項 |
48条は「次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない」と定めています。一方、54条は「理事会は、次の各号に掲げる事項を決議する」と定めています。両方の一覧にない重要事項は、48条18号の「その他管理組合の業務に関する重要事項」にあたるため、総会で決めます。
迷ったときは「お金の大きさ・組合員全員への影響が大きいもの＝総会」「日々の運営・承認・案づくり＝理事会」と見当をつけ、そのうえで48条の一覧にあるかを確かめます。
総会で決める事項（48条の18項目）
48条の1号から18号は、次のようにグループで覚えると整理しやすくなります。
| グループ |
総会で決める事項（号） |
| ルール・役員 |
規約・使用細則等の制定、変更、廃止（1号）／役員の選任と解任、役員活動費の額と支払方法（2号） |
| 収支とお金 |
収支決算と事業報告（3号）／収支予算と事業計画（4号）／管理費等と使用料の額、賦課徴収方法（6号）／修繕積立金の保管と運用の方法（7号） |
| 修繕・工事 |
長期修繕計画の作成または変更（5号）／特別の管理の実施と、そのための借入れ・修繕積立金の取崩し（10号） |
| 共用部分の扱い |
敷地・共用部分等の第三者の使用（8号）／専有部分の設備のうち共用部分と構造上一体の部分を、共用部分と一体で管理組合が管理すること（9号） |
| 訴え |
区分所有法57条2項などの訴えの提起と、訴えを提起する者の選任（11号） |
| 再生・建替え |
滅失した共用部分の復旧（12号）／除却等の必要性に係る認定の申請（13号）／建替え・建物の更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊し（14号）／マンション再生等に係る計画・設計等の経費のための修繕積立金の取崩し（15号） |
| 認定・契約 |
管理計画の認定の申請など（16号）／組合管理部分に関する管理委託契約の締結（17号） |
| 包括 |
その他管理組合の業務に関する重要事項（18号） |
試験で特に取り違えやすいのは、次の3点です。
- 役員活動費の額と支払方法は総会（2号）。「理事会で決められる」は誤りです
- 使用細則等の変更も総会（1号）。細則だから理事会だけで変えられる、とはなりません
- 管理委託契約の締結は総会（17号）。管理会社を変えるなら、新しい契約を結ぶので総会で決めると読みます
理事会で決める事項（54条1項）
54条1項は16の事項を挙げています。内容で4つに分けると覚えやすくなります。
| まとまり |
理事会で決議する事項 |
| 総会に出す案 |
収支決算案・事業報告案・収支予算案・事業計画案（1号）／規約・使用細則等の案（2号）／長期修繕計画の案（3号）／その他の総会提出議案（4号） |
| 承認・不承認 |
専有部分の修繕等（17条）、共用部分の保存行為（21条）、窓ガラス等の改良工事（22条）に関する承認・不承認（5号）／役員の利益相反取引の承認（7号、37条の2）／予算承認前のやむを得ない支出の承認（9号、58条3項） |
| 法的措置・運営 |
管理費等の滞納や規約違反に関する訴訟などの追行（6号）／臨時総会の招集（8号）／弁済の充当の順序の設定（10号）／違反者への勧告・指示（11号）／区分所有者の所在等の探索（12号）／裁判所への請求（13号） |
| その他 |
総会から付託された事項（14号）／災害等で総会の開催が困難な場合の応急的な修繕工事の実施等（15号）／理事長・副理事長・会計担当理事の選任と解任（16号） |
「利益相反取引」とは、役員と管理組合の利益がぶつかる取引のことです。たとえば、理事が自分の会社と管理組合の工事契約を結ぶ場合が当たります。役員は理事会で重要な事実を開示し、承認を受けなければなりません（37条の2）。
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開けず、議事は出席理事の過半数で決まります（53条1項）。決議について特別の利害関係を持つ理事は、議決に加われません（53条3項）。
「案は理事会、決定は総会」を取り違えない
予算・決算・規約・長期修繕計画は、理事会の議決事項（54条1項1〜3号）にも、総会の議決事項（48条）にも出てきます。これは矛盾ではありません。
| 項目 |
理事会（54条） |
総会（48条） |
| 収支予算・決算 |
案を決議する |
承認して決める |
| 規約・使用細則等 |
制定・変更・廃止の案を決議する |
制定・変更・廃止を決める |
| 長期修繕計画 |
作成・変更の案を決議する |
作成・変更を決める |
理事会は、総会に出す議案をまとめる役割です。理事会が賛成しただけでは、予算も規約も確定しません。「予算は理事会の決議で成立する」という記述は誤りです。
臨時総会も同じ構造で、理事長は必要と認めるときに、理事会の決議を経て臨時総会を招集できます（42条4項）。招集を決めるのは理事会ですが、臨時総会の中身を決めるのは総会です。
災害で総会が開けないときの例外
特別の管理の実施と、そのための借入れ・修繕積立金の取崩しは、原則として総会の議決事項です（48条10号）。しかし54条には例外があります。
- 災害等で総会の開催が困難なとき、理事会は応急的な修繕工事の実施等を決議できる（54条1項15号）
- その場合、工事に充てる資金の借入れと修繕積立金の取崩しも、48条の規定にかかわらず理事会で決議できる（54条2項）
コメントでは、「総会の開催が困難」とは、避難や交通手段の途絶などで組合員が総会に出席しにくい場合とされています。また、応急的な修繕工事は保存行為に限られず、二次被害の防止や生活の維持のために緊急対応が必要な、共用部分の軽微な変更なども含まれます。給水・排水、電気、ガスなどのライフラインの応急的な更新が例として挙げられています。
この例外は「災害等で総会の開催が困難な場合」に限られます。平時に「急ぐから」という理由で、理事会が借入れや積立金の取崩しを決められるわけではありません。
似ているけれど決める場が違う組み合わせ
| 項目 |
総会 |
理事会 |
| 役員の選任・解任 |
理事・監事の選任と解任（48条2号） |
理事長・副理事長・会計担当理事の選任と解任（54条1項16号） |
| 訴え |
区分所有法57条2項の訴えの提起など（48条11号） |
管理費等の滞納や規約違反についての訴訟などの追行（54条1項6号） |
| 予算 |
収支予算の承認（48条4号） |
承認前のやむを得ない支出の承認（54条1項9号） |
| 修繕 |
特別の管理の実施（48条10号） |
専有部分の修繕等の承認（54条1項5号） |
役員の扱いには注意が必要です。理事の互選で選ばれた理事長・副理事長・会計担当理事は、理事の過半数の一致で、その職を解くことができます。ただし、理事としての地位まで失わせるには、総会の決議が必要とされています（51条関係のコメント）。
専門委員会の設置（55条）
理事会は、その責任と権限の範囲内で、専門委員会を設置し、特定の課題を調査・検討させることができます（55条1項）。専門委員会は、調査・検討の結果を理事会に具申するだけで、決めるのは理事会です（同2項）。
ただし、コメントによると、次の場合は専門委員会の設置に総会の決議が必要です。
- 検討対象が理事会の責任と権限を超える事項である場合
- 理事会活動に認められている経費以上の費用が必要な場合
- 運営細則の制定が必要な場合
具体例は、大規模修繕工事の計画づくりや業者選びのための修繕委員会です。
試験での問われ方と覚え方
出題は「次の記述のうち、総会の決議を要するものはどれか」「理事会の決議で行えるものはどれか」といった形が典型です。次の手順で判定すると、迷いにくくなります。
- 規約・細則、役員・役員活動費、予算・決算、管理費等の額、長期修繕計画、管理委託契約のどれかか → 総会
- 区分所有者の申請に対する承認、違反者への対応、滞納の訴訟、臨時総会の招集のどれかか → 理事会
- 「案」という言葉がついていないか → 案なら理事会、決定なら総会
- 災害で総会が開けない場面か → 応急工事と、その借入れ・取崩しは理事会
なお、標準管理規約のコメント（54条関係）には、マンションの実態に応じて、軽微な変更や狭義の管理行為のうち特定のものを、規約で理事会の決議事項にする余地が示されています。その場合は、監事による監視の強化など、組合員全体の利益に反しない配慮が求められます。
この分野は、授業でも図と振り分け表で解説しています。管理業務主任者講座では、総会と理事会の決議事項を、標準管理規約の条文の順に確認できます。
よくある質問
Q. 管理会社を変えるときは、総会と理事会のどちらで決めますか？
新しい管理委託契約を結ぶことになるため、総会で決めます（48条17号）。理事会は、総会に出す議案をまとめる役割です。
Q. 理事長を解任できるのは総会だけですか？
いいえ。理事長の職は、理事の過半数の一致で理事会が解くことができます。理事としての地位まで解くには、総会の決議が必要です。
Q. 使用細則の変更は理事会だけで決められますか？
決められません。規約と使用細則等の制定・変更・廃止は総会の議決事項です（48条1号）。理事会は、その案を決議します（54条1項2号）。
Q. 災害のときは何でも理事会で決められますか？
いいえ。理事会が決議できるのは、災害等で総会の開催が困難な場合の応急的な修繕工事の実施等と、その工事のための借入れ・修繕積立金の取崩しです。
まとめ
- 総会は48条の18項目、理事会は54条1項の16項目。どちらの一覧にあるかで決める場が決まる
- 予算・決算・規約・長期修繕計画は、理事会が「案」を決議し、総会が決める
- 管理委託契約の締結と役員活動費の額は総会、理事長の解任と滞納の訴訟は理事会
- 災害で総会が開けないときは、応急的な修繕工事と、その借入れ・積立金の取崩しを理事会で決議できる
- 制度は改正されるため、受験する年度の4月1日時点の規約で確認する
