宅建の勉強方法｜宅建業法20問を軸に、問番号ごとの分野から逆算する3段階

宅建（宅地建物取引士資格試験）の勉強方法は、問26〜45の宅建業法20問を最初に固め、次に問1〜14の権利関係と問15〜22の法令上の制限を「落とさない問題」から積み上げるのが基本です。合格基準点は年ごとに決まり、平成30〜令和7年度は50問中33〜38点でした。満点を目指すのではなく、過去の最高点を少し越える点数を、分野ごとにどこで取るかを先に決めてから勉強を始めます。

この記事で分かること

• 宅建の試験の仕組み（50問・問番号ごとの分野・合格基準点）から決まる勉強の優先順位
• インプット→過去問演習→直前の総仕上げの3段階で、いつ何をするか
• 宅建業法・権利関係・法令上の制限・税と価格の評定・免除科目それぞれの勉強方法
• 過去問の入手先と、法改正で答えが変わる問題の扱い方
• 働きながら勉強する人の時間の組み立て方と、よくある失敗

この記事は、宅地建物取引士講座を運営する資格のエアポート（株式会社KUBOYA）が書いています。試験の形・日程・合格基準点は不動産適正取引推進機構（RETIO）の試験概要・試験日程・試験実施概況で、問番号ごとの分野は RETIO が公開している令和6年度・令和7年度の試験問題で確かめた内容です（2026年11月12日確認）。授業動画で全範囲を学べる宅地建物取引士講座もありますが、この記事は独学の人にも使えるように書いています。

宅建の勉強方法の結論は？ 要点は3つ

宅建の勉強方法は、試験の採点の仕組みから考えると次の3つに集約できます。

1. 宅建業法を最初に、いちばん厚く勉強する。 50問のうち20問が宅建業法で、クーリング・オフの「8日」や手付の「代金の10分の2」のように、条文の数字と要件がそのまま問われます。理解に時間がかかる民法より、短期間で点数に変わりやすい分野です
2. 合格基準点は「固定の点数ではない」と考えて、余裕のある目標点を置く。 合格基準点は毎年の試験の結果で決まり、平成30〜令和7年度の10回で33〜38点と幅がありました。「何点で受かる」と決め打ちせず、過去の最高点（38点）を越える配分で計画します
3. 過去問は「現行法で正しいか」を確かめながら回す。 RETIO は試験問題と正解番号を公開しています。ただし出題は試験を行う年度の4月1日現在施行の法令が基準なので、法改正の前の問題は、正解がいまの法律と違うことがあります

試験の仕組みから決まる勉強の優先順位は？

試験の形

RETIO の試験概要で確かめられる宅建試験の形は次のとおりです。

令和8年度の試験は2026年10月18日（日）に行われ、合格発表は11月25日（水）の予定です（2026年11月12日確認）。令和9年度の日程は、この記事を書いた時点では発表されていません。RETIO は毎年6月の第1金曜日を原則として実施の公告をしているので、最新の日程・受験手数料は不動産適正取引推進機構の公式サイトで確認してください。

問番号ごとの分野

RETIO が公開している令和6年度と令和7年度の試験問題で、各問題がどの法令から出ているかを確かめると、並びは両年度とも次のとおりでした。

問46〜50は、登録講習の修了者が免除される5問です（令和7年度の試験問題にも、登録講習修了者としての申込みを受理された人は免除になるので解答しないように、と書かれています）。登録講習を受けられるのは宅建業に従事していて従業者証明書を持つ人だけで、一般の人は受講できません。くわしくは宅建の5問免除（登録講習）とはにまとめています。

合格基準点の推移

合格基準点（合格点）は、RETIO の「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」で次のとおり公表されています。

同じ「50問の試験」でも、合格基準点は33点の年も38点の年もあります。問題の難しさで合格点が上下するため、合格できる点数が前もって決まっているわけではありません。令和8年度の合格基準点は11月25日に発表される予定で、この記事を書いた時点では未発表です（2026年11月12日確認）。

目標点の配分の例

合格基準点の過去の最高は38点でした。そこで、38点を取る配分を「目安の例」として置いてみます。

この配分は「どこで取りこぼしてよいか」を決めるための例で、公式の基準ではありません。得意・不得意に合わせて、合計が38点前後になるように自分で動かしてください。

何から始める？ 3段階の進め方

宅建の勉強は、次の3段階に分けると迷いにくくなります。

1段階目：インプットは「1周目を速く」

1周目で全部を覚えようとすると、権利関係（民法）で止まってしまいがちです。民法は条文が多く、事例の当事者関係を読み取る練習が要るので、最初は「どんな場面の、何の制度か」が分かれば十分です。宅建業法から始めると、条文に書かれた数字と手続きがそのまま問われる問題に早く慣れられます。

2段階目：問題演習は「肢ごと」に確かめる

宅建の問題は四肢択一なので、正解の番号を当てるだけでは力がつきません。4つの肢それぞれについて「どこが誤りか」「何という条文・制度か」を確かめます。正解できた問題でも、理由が言えなかった肢には印をつけて解き直します。

3段階目：通しの演習で時間配分を決める

試験は2時間で50問です。1問あたりに使える時間は平均2分24秒です。権利関係の事例問題は時間がかかりやすいので、宅建業法から解く、問1から順に解くなど、自分の解く順番を通しの演習で決めておきます。

分野ごとの勉強方法は？

宅建業法（問26〜45・20問）：数字と「誰に・いつ・何を」を表で覚える

宅建業法は、条文の数字・期間・相手方がそのまま問われます。例えば次のような規定です（いずれも e-Gov 法令検索の現行の条文で確認）。

勉強のしかたのコツは3つです。

• 「業者が自ら売主で、買主が業者でない」場面かどうかを最初に確かめる。 クーリング・オフや手付の額の制限などの自ら売主制限は、この場面にかかる規定です。問題文の当事者を確かめる癖をつけると、ひっかけの肢に気づけます
• 35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）は比較表で覚える。 時期（契約の前か後か）、宅建士の説明の要否、記載事項の違いが繰り返し問われます。くわしくは授業や論点の記事で、表にして整理してください
• 報酬の計算は手を動かす。 売買の速算式、代理の上限、貸借の上限を、実際に数字を入れて計算する練習をします

宅建業法は暗記の量が多い分野ですが、同じ論点がくり返し出ます。過去問を解いて「また出た」と感じる論点から優先して固めます。

権利関係（問1〜14・14問）：落とさない4問と、民法の頻出論点

権利関係は、問1〜10の民法と、問11〜14の借地借家法・区分所有法・不動産登記法に分かれます。

• 問11〜14の4問を先に固める。 借地借家法（借地・借家の2問）、区分所有法、不動産登記法は、毎回同じ位置に出ています。存続期間・更新・決議の要件など、数字で答えが決まる問題が多い分野です
• 民法は「事例を図にする」練習をする。 AがBに売り、BがCに売った、のような事例は、当事者を横に並べた図を書いてから肢を読みます。誰と誰の関係を聞かれているかを取り違えなければ、条文の知識が少なくても解ける肢があります
• 全部を取りに行かない。 民法は範囲が広く、初めて見る論点の問題も出ます。目標点の例（14問中9点）のように、取りこぼしてよい問題を最初から見込んでおきます

法令上の制限（問15〜22・8問）：区域・行為・面積・手続きの表を作る

法令上の制限は、都市計画法2問・建築基準法2問と、盛土規制法・土地区画整理法・農地法・国土利用計画法が1問ずつでした（令和6・7年度）。

• 「どの区域で・どんな行為を・どれだけの面積で・誰に何を出すか」を表にする。 開発許可が要る面積、農地法の3条・4条・5条の許可権者、国土利用計画法の事後届出の面積など、区域と数字の組み合わせが問われます
• 建蔽率・容積率は計算問題として練習する。 前面道路の幅員や角地の緩和など、条件を入れて計算する練習が要ります
• 建築確認は2025年4月施行の見直しの後の区分で覚える。 いわゆる4号特例の縮小で、確認が要る建築物の区分が変わりました。古い教材の区分で覚えないようにします

税・価格の評定（問23〜25・3問）：特例の要件を表で

問23は国税（令和6年度は住宅ローン控除、令和7年度は登録免許税）、問24は地方税（令和6年度は不動産取得税、令和7年度は固定資産税）、問25は不動産鑑定評価基準からの出題でした。

• 税は「誰が・何に・いくらを課税標準に・何%で・特例でどう軽くなるか」の型で整理します
• 税の特例には適用期限があるものが多いので、受験する年度の4月1日現在の条文で確かめます。古い年度の過去問の数字をそのまま覚えないようにします
• 価格の評定は、地価公示法か不動産鑑定評価基準のどちらかから出ます。鑑定評価の三手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の考え方を押さえます

免除科目（問46〜50・5問）：統計は直前、土地・建物は常識で

住宅金融支援機構、景品表示法（不動産の広告）、統計、土地、建物の5問です。登録講習の修了者は解答しなくてよいので、この分野の勉強は要りません。

• 統計（問48）は毎年数字が変わる。 令和6・7年度は地価公示や土地白書など、試験の前に公表された数字から出ています。夏以降に最新の公表値を確かめて覚えるのが効率的です
• 土地・建物（問49・50）は常識で判断できる肢も多い。 令和7年度はどちらも「最も不適当なもの」を選ぶ形だったので、明らかにおかしい肢を探す読み方を練習します
• 景品表示法は表示規約の数字を押さえる。 徒歩の所要時間の表示など、決まった数字が問われます

過去問はどう使う？

どこで手に入る？

宅建の試験問題と正解番号は、RETIO が公式サイトで公開しています。昭和63年度からの各年度の問題が掲載されていて、だれでも見ることができます。市販の過去問題集は、これを分野別や年度別に並べて解説をつけたものです。

何年分・何周・どの順番で？

何年分を解くかについて公式の目安はありません。大切なのは年数よりも、解いた問題の肢をすべて説明できる状態にすることです。同じ論点が何度も出る宅建業法は、年数を多く解くほど「また出た」論点が見えてきます。

働きながら・短期間で合格するには？

勉強時間は「量」から自分で計算する

宅建の勉強時間に、公式の目安はありません。法律を学んだことがあるか、不動産の仕事をしているかで、必要な時間は大きく変わります。そこで、やることの量から自分の時間を計算する手順を示します。

上の表の数字は目安の例で、量や1問にかける時間を自分の条件に置きかえて計算してください。間違えた問題の解き直しや、2周目以降の時間も足して、試験日までの週の数で割ると、1週間にどれだけ勉強すればよいかが分かります。

スキマ時間と、まとまった時間の使い分け

宅建業法の数字や免除科目の統計は、スマートフォンで短い時間に確かめる勉強が向いています。権利関係の事例問題や建蔽率・容積率の計算は、紙に図や式を書くまとまった時間を取ると身につきやすくなります。

試験日から逆算する

試験は毎年10月の第3日曜日、申込みは例年7月です（令和8年度はインターネット7月1日〜31日、郵送7月1日〜15日）。申込みを忘れると受験できないので、勉強の計画と一緒に、申込みの時期もカレンダーに入れておきます。

よくある失敗と対策は？

独学と通信講座、どちらを選ぶ？

宅建は受験資格がなく、試験問題も RETIO で公開されているので、市販のテキストと過去問で独学する人も多い試験です。一方で、民法の事例問題をテキストだけで理解するのが難しい人や、勉強の順番と量を自分で決めるのが苦手な人は、授業のある講座を使うと進めやすくなります。

各社の通信講座の料金・質問の方法・模試の有無は、宅建の通信講座を比較で各社の公式サイトを確かめて整理しています。

資格のエアポートの講座でできること

宅地建物取引士講座は、出題範囲を5つの講座（権利関係39本・宅建業法32本・法令上の制限20本・税と価格の評定9本・免除科目7本）に分けた107本の授業動画の講座です。1本の授業で1つの論点を扱い、当事者の関係図や報酬・相続分の計算表など、図と表で説明します。授業と同じ内容を読めるWEBテキスト、授業ごとの確認問題、本試験と同じ50問の模擬試験2回（オリジナル問題）で仕上がりを確かめ、分からないところはAI講師トーレスに毎月50回まで質問できます。登録講習の修了者は、免除科目の講座を飛ばして進められます。

料金は月額2,067円〜（年額プラン24,800円・一括払いの月あたり。月額プランは2,980円。いずれも税込）です。

一方で、紙のテキストで勉強したい人、人の講師に質問したい人には向きません。講座に本試験の過去問演習は無いので、過去問は RETIO の公開している問題や市販の過去問題集で解いてください。登録講習・登録実務講習・宅建士の登録の手続きそのものは、講座では扱っていません。

合格したあとは？

試験に合格しただけでは宅建士として仕事はできません。合格した試験地の都道府県知事の登録を受け（2年以上の実務経験、または登録実務講習の修了などが必要）、宅建士証の交付を受けて宅建士になります。流れは宅建に合格したあとの流れにまとめています。

よくある質問

Q. 宅建の勉強は何から始めればいいですか？

宅建業法から始めるのが進めやすい方法です。50問のうち20問を占め、条文の数字や要件がそのまま問われるので、勉強の成果が点数に変わりやすい分野です。民法から始める場合は、1周目は細かく覚えず、全体を速く通すようにします。

Q. 合格点は何点ですか？ 7割取れば合格できますか？

合格基準点は毎年の試験の結果で決まり、事前に決まった点数ではありません。平成30〜令和7年度は50問中33〜38点で、令和7年度は33点、令和6年度は37点でした。7割（35点）では届かない年もあったので、38点前後を目標に計画すると安心です。

Q. 過去問だけで合格できますか？

過去問は宅建業法などくり返し出る論点の対策に役立ちますが、法改正の前の問題は現行法では正解が変わることがあります。また、権利関係では初めて見る論点も出ます。過去問は肢ごとに理由を確かめ、テキストや授業で根拠を理解したうえで使うのが確実です。

Q. 5問免除（登録講習）は誰でも受けられますか？

受けられません。登録講習を受講できるのは、宅建業に従事していて従業者証明書を持つ人だけです。登録講習の修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験で、問46〜50の5問が免除されます。

Q. 法改正にはどう対応すればいいですか？

出題は試験を行う年度の4月1日現在施行の法令が基準です。テキストや問題集は受験する年度に対応した版を使い、区分所有法の改正（2026年4月1日施行）、住所等の変更の登記の申請義務（2026年4月1日施行）、建築確認の見直し（2025年4月施行）など、最近の改正の論点は施行日とあわせて確かめてください。

まとめ

• 宅建は50問の四肢択一で、合格基準点は年ごとに決まる（平成30〜令和7年度は33〜38点）。過去の最高点を越える配分で計画する
• 問26〜45の宅建業法20問を最初に固め、権利関係は問11〜14の4問と民法の頻出論点で取りこぼしを減らす
• インプット→分野別の過去問→通しの演習の3段階で進め、過去問は肢ごとに理由を確かめる
• 出題は試験年度の4月1日現在の法令。改正前の教材・過去問は現行法で確かめ直す

まず、手元のテキスト（または授業）で宅建業法の最初の章を読み、その範囲の過去問を数問解いてみてください。問われ方が分かると、残りの分野の勉強の深さも決めやすくなります。