宅建試験には「5問免除」と呼ばれる制度があります。結論から言うと、5問免除を受けられるのは、宅地建物取引業（宅建業）に従事している人が登録講習を修了し、その修了試験に合格した場合だけです。受験者なら誰でも使える制度ではありません。この記事では、不動産適正取引推進機構（RETIO）の案内と条文をもとに、対象者・免除される範囲・有効期間・申し込む前の確認事項を整理します。
宅建の受験資格には年齢・学歴などの条件がありません（日本国内に居住していれば誰でも受験できます）。一方、5問免除は「受験資格」とは別の仕組みで、条件がはっきり決まっています。
5問免除とは何か
5問免除は、登録講習を修了した人が、宅建試験の一部を免除してもらえる制度です。
宅地建物取引業法第16条第3項は、国土交通大臣の登録を受けた機関（登録講習機関）が行う講習（登録講習）の課程を修了した人について、国土交通省令で定めるところにより試験の一部を免除すると定めています。「5問」という数は法律の条文に出てくるのではなく、免除の結果として問題が5問減ることから、一般にそう呼ばれています。
免除になった人の試験は、次のように変わります（RETIOの試験概要より）。
| 項目 |
一般の受験者 |
登録講習修了者 |
| 出題数 |
50問 |
45問 |
| 試験時間 |
午後1時〜午後3時（2時間） |
午後1時10分〜午後3時（1時間50分） |
| 形式 |
四肢択一式の筆記試験 |
同じ |
RETIOが公開している過去の試験問題のページには、登録講習修了者（平成16年度以降）の問題は「問1から問45までの45問」と書かれています。つまり、50問のうち最後の5問が出題されない形です。
誰が受けられる？「誰でも」ではない
登録講習を受講できるのは、宅建業に従事している人だけです。RETIOの登録講習のページには、一般の人は受講できないという趣旨の記載があり、受講には従業者証明書（宅地建物取引業法第48条第1項）の所持が条件とされています。
従業者証明書は、宅建業者が、その従業者であることを証明するために携帯させる証明書です。条文では、宅建業者が従業者に携帯させなければ、その人を業務に従事させてはならないと定められています。つまり、不動産会社などで宅建業の業務に就いている人が、勤め先から発行してもらうものです。
「申し込めば誰でも5問免除になる」「受験の直前に講習を受ければ誰でも得をする」と紹介している情報を見かけても、そのまま信じないでください。対象者かどうかは、勤め先が宅建業者であるか、従業者証明書を受け取れる立場かどうかで決まります。迷ったら、勤め先と受講を考えている登録講習機関に確認するのが確実です。
また、RETIOの案内では、受講中の人は「登録講習修了者」として試験に申し込むことはできず、修了試験に合格したあとに申し込む流れだと説明されています。
何が免除される？ 2つの出題事項
試験で問われる事項は、RETIOの試験概要で次の7つに整理されています。
| 号 |
試験で問われる事項 |
登録講習修了者 |
| 1 |
土地の形質、地積、地目、種別、建物の形質、構造、種別に関すること |
免除 |
| 2 |
土地・建物の権利と権利の変動に関する法令 |
出題される |
| 3 |
土地・建物の法令上の制限 |
出題される |
| 4 |
宅地・建物の税に関する法令 |
出題される |
| 5 |
宅地・建物の需給に関する法令と実務 |
免除 |
| 6 |
宅地・建物の価格の評定 |
出題される |
| 7 |
宅地建物取引業法と関係法令 |
出題される |
宅地建物取引業法施行規則第10条の14は、登録講習修了者について、登録講習修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験では、試験すべき事項のうち第1号と第5号を免除すると定めています（号の番号は同施行規則第8条の列挙のもの）。
免除の対象は、「5問を自由に選んで飛ばせる」という形ではなく、あらかじめ決まった2つの事項です。権利関係、法令上の制限、宅建業法のような配点の大きい科目は免除されません。免除で楽になるのは、土地・建物の知識、住宅金融支援機構、景品表示法と表示規約、不動産の統計といった、試験の最後に並ぶ分野です。
免除になるのは「出題そのもの」です。免除された分の点数が自動で加算されるわけではありません。45問の中で合格基準点に届くかどうかを競います。合格基準点は毎年の試験の結果で決まり、一般の受験者と登録講習修了者で別々に示されます。数字は毎年変わるため、最新の発表を確かめてください。
有効期間は「修了試験に合格した日から3年以内」
免除が使えるのは、登録講習の修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験です。
たとえば、修了試験に2026年12月に合格した人（仮の例）の場合、3年以内にあたる試験は、10月に実施される宅建試験でいえば2027年・2028年・2029年の3回です。ただし、宅建試験の日程は年度ごとに公表されるので、実際の日程は毎年RETIOの案内で確認してください。
3年を過ぎた試験では、免除は使えません。その場合は一般の受験者として50問を解くことになります。
| 確認すること |
ポイント |
| 起算日 |
登録講習の「修了試験に合格した日」から数える |
| 期限 |
3年以内に行われる試験まで |
| 期限後 |
免除は使えず、50問で受験する |
申し込む前に確認したいこと
登録講習は、国土交通大臣の登録を受けた機関ごとに実施されます。講習機関の一覧は、国土交通省のホームページで公開されています。
- 受講料、日程、受講方法（通信・スクーリングなど）は機関ごとに違います。RETIOのページには受講料の記載がないため、各機関の案内で確かめてください
- 各機関のスケジュールは、各機関のホームページで確認します
- 講習の修了から試験の申込みまで、余裕をもった日程にします。受講の申込みから修了までに2か月以上かかる旨が、RETIOの案内にあります
- 免除を受けた状態で試験に申し込めるのは、修了試験に合格した後です
申込み前に確かめる順番は、①自分が宅建業に従事していて従業者証明書を持てるか → ②登録講習機関の日程と受講料 → ③修了試験に合格した日と、受けたい試験の日が3年以内か、の3つです。
5問免除と、試験勉強の進め方
免除の対象になる人は、最後の5問の勉強を省くことになりますが、勉強が不要になるわけではありません。
- 配点の大きい宅建業法（20問）と権利関係は、免除の有無にかかわらず必要です
- 免除の対象外の人は、土地・建物の知識、住宅金融支援機構、景品表示法、統計の5問も学ぶ必要があります
宅地建物取引士講座は、試験の全範囲を107本の授業動画で扱い、免除科目を含む講座になっています。登録講習を修了した人は、免除科目の授業を飛ばして進められます。なお、登録講習そのもの（修了試験の受講・手続き）は講座では扱っていません。登録講習は、国土交通大臣の登録を受けた機関で受講するものです。
料金は、月額2,067円〜（年額プラン24,800円・一括払いの月あたり。月額プランは2,980円。いずれも税込）です。
よくある質問
Q. 5問免除は誰でも受けられますか？
いいえ。登録講習を受講できるのは宅建業に従事している人で、従業者証明書が必要です。一般の人は受講できません。
Q. 免除はいつまで使えますか？
登録講習の修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験までです。それを過ぎると、一般の受験者として50問を解きます。
Q. 免除される5問は選べますか？
選べません。免除されるのは、施行規則で決まっている「土地・建物の形質などに関すること」と「需給に関する法令・実務に関すること」の2つの事項です。
Q. 免除を受けた人は点数が加算されますか？
されません。免除された分の問題が出ないだけで、45問の中で合格基準点を超える必要があります。
まとめ
- 5問免除は、登録講習の修了試験に合格した人が使える制度です。受講できるのは宅建業に従事し、従業者証明書を持つ人に限られます
- 免除されるのは、試験で問う事項のうちの第1号（土地・建物の形質など）と第5号（需給に関する法令・実務）です。出題は45問、試験時間は1時間50分になります
- 有効期間は、修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験です
- 受講料や日程は機関ごとに違います。申込み前に、国土交通省の機関一覧と各機関の案内で最新を確かめましょう
試験の日程・受験手数料・合格点は、毎年の発表で変わります。最新は不動産適正取引推進機構で確認してください。
