「同じ土地を、AさんがBさんにもCさんにも売ってしまった」。これが不動産の二重譲渡です。BとCのどちらが土地の所有者になるのか。行政書士試験の民法では、この判断の基準になる民法177条が、物権変動の分野の中心として繰り返し問われます。
結論から言うと、先に登記を備えた方が勝ちます。契約をした順番ではありません。この記事では、条文の読み方、登記がなくても主張できる場合、「悪意でもよいが、背信的悪意者はだめ」という判例の考え方、動産との違いを、表で整理します。
この記事は、2026年10月28日に e-Gov 法令検索で確認した条文（同日時点の現行法令）に基づきます。試験は、実施する年度の4月1日現在で施行されている法令が基準とされています。受験する年度の試験案内（行政書士試験研究センター）で確認してください。判例の考え方は、本文では「判例上」と表記します。判例の詳しい内容は、裁判所の判例検索や教材で原典を確かめてください。
二重譲渡とは？ まず登場人物を整理する
典型的な事例は次のとおりです。
AはBに土地を売り、その後でCにも同じ土地を売りました。Aから見ると、BとCは互いに競い合う関係です。ここで「どちらが土地の所有者として扱われるか」を決めるのが、177条です。
民法176条と177条：登記の役割を正しくつかむ
まず2つの条文を並べます。
つまり、BはAとの売買契約をした時点で、所有権を取得しています（176条）。ただし、それを第三者であるCに対して主張するには、登記が必要です（177条）。この「第三者に主張するために必要なもの」を対抗要件といいます。
登記は、所有権が移るための条件ではありません。「すでに移った所有権を、第三者に主張するための条件」です。試験の肢で「登記がなければ所有権を取得できない」とあれば、誤りです。
結論：先に登記を備えた方が勝つ
BとCの間では、先に登記を備えた方が、相手に対して所有権を主張できます。
契約の日付がBの方が早くても、Cが先に登記をすれば、Cが勝ちます。「早い者勝ち」ではなく「登記が早い者勝ち」と覚えましょう。
「第三者」とは誰か：善意・悪意は問わない
177条の「第三者」には、どんな人が当たるのでしょうか。判例上、当事者とその包括承継人（相続人など）以外で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ人を指すとされています。
ポイントは、善意か悪意かを問わないことです。
似た制度に、虚偽表示の無効は「善意の第三者」に対抗できない（94条2項）というルールがあります。こちらは善意が要件に入っています。177条の「第三者」には善意の要件がない点が違います。条文に「善意」という言葉があるかどうかを、毎回確認しましょう。
背信的悪意者は「第三者」から外れる
悪意でもよいなら、何でもありなのか。そうではありません。判例上、登記がないことを主張するのが**信義に反する人（背信的悪意者）**は、177条の「第三者」に当たらず、登記を備えていてもBに対抗できないとされています。
単純悪意と背信的悪意の境目は、「悪意であること」ではなく、登記の欠けを主張することが信義に反するほどの事情があるかです。試験では、事例の中に「嫌がらせの目的」「高値で転売する目的」といった事情が書かれているかどうかが判断材料になります。
「悪意＝負け」ではありません。単に「Bが先に買ったことを知っていた」だけでは、背信的悪意者とは限りません。肢の文章が「悪意の第三者は保護されない」と言い切っていたら、疑ってみましょう。
登記がなくても主張できる場合
177条は「第三者」に対する規定なので、そもそも第三者に当たらない人には、登記なしで所有権を主張できます。
反対に、登記がなければ対抗できない例として、不動産の賃借人に賃貸人としての地位を主張する場面があります（605条の2第3項。賃貸人たる地位の移転は、所有権移転の登記をしなければ賃借人に対抗できない）。
動産との違い：対抗要件は引渡し（178条）
不動産が登記なら、動産（机や車など、不動産以外の物）はどうでしょうか。
動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗できません（178条）。条文の見出しも「不動産に関する物権の変動の対抗要件」と「動産に関する物権の譲渡の対抗要件」で分かれています。
試験での問われ方と解き方
1. 条文の知識を問う問題
次の点を確認します。
- 登記は効力発生要件か、対抗要件か（対抗要件）
- 「第三者」に善意・悪意の区別はあるか（ない）
- 背信的悪意者は保護されるか（されない）
- 不動産は登記、動産は引渡し
2. 事例問題
登場人物を図にして、次の順で考えます。
- AからBへの譲渡、AからCへの譲渡を、時系列に並べる
- BとCが「対抗関係」にあるか（競い合う関係か）を確かめる
- どちらが先に登記をしたかを確かめる
- Cが背信的悪意者になる事情がないかを探す
民法は、条文の文言と、判例の結論を一緒に覚える科目です。講座で全体像から学びたい人は、行政書士講座のカリキュラムで、民法の授業の構成を確認できます。
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対抗関係の問題は、取得時効や代理とも組み合わさって出題されます。取得時効と消滅時効の違いを表で整理した記事や、無権代理と表見代理の違いの記事もあわせて読むと、民法全体のつながりがつかめます。
よくある質問
Q. 二重譲渡では、先に契約した方が勝ちますか。
いいえ。先に契約しても、登記を備えなければ第三者に対抗できません（177条）。先に登記を備えた方が所有権を主張できます。
Q. 登記がなければ、買主は所有権を取得できませんか。
いいえ。所有権は、意思表示だけで移転します（176条）。登記がないと困るのは、第三者に対して所有権を主張するときです。
Q. 悪意で買った人も、先に登記をすれば保護されますか。
判例上、単に悪意であるだけなら保護されます。ただし、登記の欠けを主張することが信義に反する背信的悪意者は保護されません。
まとめ
- 物権は意思表示だけで移転する（176条）。ただし、不動産の物権変動は、登記がなければ第三者に対抗できない（177条）
- 二重譲渡は、契約の先後ではなく、先に登記を備えた方が勝つ
- 177条の「第三者」は善意・悪意を問わない。ただし、判例上、背信的悪意者は第三者から外れる
- 動産の対抗要件は、登記ではなく引渡し（178条）
登場人物を図にして、「対抗関係か」「先に登記したのは誰か」「背信的悪意者の事情はないか」の順に確認する練習をすると、事例問題で迷いにくくなります。
